Споры вокруг реализации льготной ипотечной программы продолжаются. Хотя вряд ли это уже споры, скорее — поиск чиновниками компромиссов в попытке совместить, что называется, «приятное с полезным». В контексте ипотеки: совместить необходимость выполнения поставленных президентом задач по расширению доступности жилья и ежегодному наращиванию объемов возводимых квадратных метров с сегодняшней экономической реальностью. А реальность такова, что инициатива, в данном случае — указ президента — столкнулся с интересами определенного рода бизнеса. Однако не стоит забывать и о сюрпризах пандемии, когда в острый ее период было приостановлено заключение сделок и в ряде регионов заморожены стройки. В свою очередь, пандемия настигла строительную отрасль на этапе реформирования, преследующего цель защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, возложив урегулирование финансовых вопросов между сторонами сделки по опыту западных стран — на банки — через введение эскроу-счетов. Правда, к последнему фактору, то есть реформированию, к моменту пандемии отрасль успела практически приспособиться, хотя в регионах проблемы всё же остаются. По данным, озвученным в начале декабря минувшего года в рамках конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020» председателем правления Банка Дом. РФ Артёмом Федорко, как сообщается на корпоративном портале госкорпорации, более половины рынка строится по новой схеме. Ожидается, что через год объем проектов с эскроу превысит 90%.

Так вот, в конце прошлого года эксперты активно заговорили о росте цен на недвижимость, вызванном, по их мнению, не иначе как реализацией льготной ипотечной программы. В принципе, данная причина имела место быть, но лишь отчасти. Потому как существующее на рынке новостроек предложение не способно было удовлетворить спрос. Так, по итогам 2020 года, по данным Росстата, было сдано 80,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 1,8% ниже показателя 2019 года. Причем традиционно этот общий показатель учитывает и объемы индивидуально возводимого жилья. В разрезе же показатель выглядит таким образом: в 2020 году было возведено 9 тысяч многоквартирных домов, тогда как индивидуальных домов было построено чуть более 289 тысяч, включая 51 тыс. домов, построенных на садоводческих земельных участках. Как писало агентство РИА Недвижимость, комментируя данные Росстата, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отмечал, что несмотря на значительный спад во II квартале, связанный с пандемией коронавируса, в целом по итогам года всё-таки наблюдается минимальное снижение ввода. Причем, по его словам, в 44 регионах страны введено больше жилья, чем годом ранее. При этом данные по итогам года могут быть еще скорректированы, как, например, в прошлом году, когда к озвученным ранее 80,7 млн кв. м по итогам 2019 года корректировка дала еще плюс 1,7 млн «квадратов». В то время как общий показатель по объему возведенного жилья, который, возможно, еще будет скорректирован, снизился на 1,8% к итогу 2019 года, ипотечный рынок по итогам 2020 года, по данным, опубликованным на сайте «Дом.РФ», установил абсолютный рекорд: было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов. По сравнению с 2019 годом рост таких кредитов составил 35%.

Тем временем на фоне роста стоимости жилья все чаще стали звучать мнения о необходимости завершения льготных программ ипотечного кредитования, которые, что не секрет, позволили все-таки оживить ситуацию на строительном рынке и, как следствие, в целом прибавить пульса экономике. Мол, именно строительный бизнес получает больше всего выгоды от реализации льготных программ. Между тем появились данные о том, что застройщики вынуждены наращивать стоимость жилья ввиду роста себестоимости строительства. В опубликованном на днях сообщении Федеральной антимонопольной службы (ФАС) говорится, что с IV квартала 2020 года наблюдается рост цен на металлопродукцию различного сортамента. В этой связи ФАС России проводит комплексное расследование на рынках металлопродукции, анализируя данные как производителей, так и металлотрейдеров. Предварительный анализ данных производителей свидетельствует о наличии рыночных факторов, повлиявших на изменение цен. Отмечается, что со второго полугодия 2020 года, особенно в III квартале, наблюдался существенный рост мировых цен на всю металлопродукцию: сырье, полуфабрикаты, плоский и сортовой прокат. Мировые цены находятся на рекордном за последние годы уровне, что связано во многом с оживлением мирового спроса на металлопродукцию после снятия ограничительных мер по борьбе с пандемией COVID-19 летом 2020 года. Заметим, такой расклад событий напоминает ситуацию с ростом цен на продукты питания, вызванный складывающимися трендами на мировом рынке. Опять же, предварительно, как сообщает ФАС, в результате анализа поступивших в службу заявлений граждан и организаций, а также информации, полученной в ответ на запросы, ведомством выявлены признаки антиконкурентного соглашения между металлотрейдерами. Но окончательного заключения о том, есть или был ли сговор между металлотрейдерами, придется подождать, так как ведомство приступило к внеплановым выездным проверкам 2 февраля. Кроме того, одновременно изучается и поведение производителей металлопродукции. В целом же ФАС отмечает, что в настоящий момент существенных предпосылок для возникновения дефицита или усиления рыночной власти отдельных участников рынка ведомством не наблюдается: объем производства арматуры в стране, по результатам опроса (!) ФАС, в 2020 году составил порядка 7,5 млн тонн, а объем экспорта — около 2 млн тонн, то есть 25−27%. Сортопрокатные мощности, на которых производится арматура, по данным Минпромторга России, оцениваются в 13 млн тонн в год.

В ожидании окончательных выводов ФАС меж тем можно посмотреть на выручку застройщиков. Исходя из данных сервиса объявлений ЦИАН, опубликованных РБК в начале декабря прошлого года, столичные девелоперы в январе — ноябре 2020 года заработали на 9% больше выручки, чем за весь 2019 год. При оценке учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами, где покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки — не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри жилого комплекса. Абсолютным лидером с 150,1 млрд руб выручки стала девелоперская группа ПИК. На втором месте — компания «Дон-строй». Тройку лидеров замыкает MR Group. В десятку самых успешных девелоперов по объемам продаж также вошли компании «Инград», А101, «Эталон-Инвест», «Центр Инвест», ЛСР, «Пионер» и «Интеко». Компании из топ-10 генерируют 52,8% выручки от продажи жилья в столице. Но стоит подчеркнуть, рейтинг рейтингу рознь. Так, агентство Интерфакс на днях опубликовало данные аналитического центра АО «Интеко», объявившего о предварительных финансовых результатах 2020 года, сформированных в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). Если в рейтинге ЦИАН по итогам 11 месяцев прошлого года «Интеко» расположилась на 10 строчке, то по данным самой компании, по итогам года она заняла 6-е место среди девелоперов Москвы по выручке, почти вдвое превысив собственный показатель 2019 года. При этом по объему выручки в высокобюджетном сегменте новостроек столицы компания вышла на 3-е место. Интересные данные в середине января этого года публиковались «Единым ресурсом застройщиков», который сообщал, что, согласно последним данным Росреестра, по итогам 2020 года объем продаж квартир и апартаментов в розницу на первичном рынке Московского региона составил в денежном выражении почти 1,4 трлн руб. — это на 27% больше, чем в 2019 году, но при этом в натуральном выражении продажи почти не выросли — за год реализовано 155 тыс. квартир и апартаментов, против 151 тыс. в 2019 году. Главная причина тому — значительный рост цен (+17%), сформированный ажиотажным спросом.

Руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин подчеркивает, что «выросшие продажи в III—IV кварталах 2020 года не только полностью компенсировали провал (из-за коронакризиса) в продажах II квартала, но и позволили многим застройщикам перевыполнить планы продаж». По мнению эксперта, рост выручки от продаж (поступлений денег на счета застройщиков и иных участников проектов, а также эскроу-счета) стал возможен не только благодаря росту цен и льготным ставкам ИЖК, но и возросшему спросу на квартиры в пределах МКАД.

Однако надо заметить, что выручка еще не есть показатель чистой прибыли. Более того, средства, поступающие на эскроу-счета, до момента передачи квартиры в эксплуатацию дольщику являются средствами последнего, а также в себестоимость строительства входят не только вероятно возросшие расходы на те же стройматериалы, но и расходы по банковскому обслуживанию. Кроме того, рейтинг компаний по выручке мало чего общего имеет с рейтингом компаний по объемам ввода жилья. Соответственно, строить однозначные выводы о том, что именно застройщики явились основными бенефициарами роста цен на недвижимость, пока преждевременно. Единственной компанией, сохраняющей лидерство и в том, и в другом рейтингах, остается лишь ГК ПИК, которая ввела в эксплуатацию за 2020 год 2,34 млн м² жилья, что на 33,6% больше объема 2019 года. Второе место в ТОП компаний по объемам возведенного жилья, по данным «Единого ресурса застройщиков», занял петербургский Холдинг Setl Group, который ввел за 2020 год 709,3 тыс. м² жилья — это на 4,4% больше, чем годом ранее. С четвертого на третье место поднялась «Группа ЛСР», также из Санкт-Петербурга, с объемом ввода 537,9 тыс. м² жилья, что ниже результатов 2019 года — по итогам 2019 года объем ввода застройщика составил 667,9 тыс. м² жилья. Четвертое место заняло Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки» из Краснодарского края. В десятку крупнейших застройщиков по объему ввода жилья вошел ГК «Инград» (Москва) с объемом ввода 440,1 тыс. м² жилья. По итогам 2019 года компания занимала 16‑е место. На шестом месте расположилась компания «Сибпромстрой» (Московская область), которая в 2019 году занимала только 52‑е место. На седьмом месте — «А101 девелопмент» (Москва). На восьмом месте, как и в прошлом году, расположилась ГК ЮСИ (Ставропольский край), на девятой позиции — ГК «Гранель» (Москва), а замыкает десятку Группа Эталон (Санкт-Петербург). Всего десятка крупнейших девелоперских компаний России ввела 17,2% от общего объема ввода жилья застройщиками в 2020 году.

Что касается регионов в целом, то ситуация выглядит непросто. Еще в начале прошлого года на Гайдаровском форуме, как сообщал ТАСС, вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов заявлял, что 24 региона страны имеют низкую рентабельность строительства. В некоторых регионах рентабельность составляет от 0 до 10%. Собственно, не секрет, что доступ к финансированию банков у региональных застройщиков ограничен в виду входных тестов от кредитных учреждений на получение проектного финансирования, тогда как у крупных застройщиков низкая маржинальность региональных проектов не вызывает большого желания к экспансии. Тем не менее и остается рассчитывать на экспансию крупных застройщиков, так сказать, поднабравших сил в крупных регионах при реализации своих проектов. Не зря же силу-то поднабирали. Тем более сейчас зашла речь о том, что программу льготной ипотеки под 6,5% нужно продлить, но скорректировать. Такое мнение, как пишет издание РБК, озвучил глава «Дом.РФ». По словам Виталия Мутко, рост цен больше 19% нивелирует эффект от программы, которая была задумана как мера поддержки граждан, у которых упали доходы, а вовсе не для поддержки застройщиков, которые наряду с банками выигрывают в создавшейся ситуации. Глава госкорпорации считает, что дальше реализовать программу нужно только в тех регионах, где «сейчас нет такого роста цен» и «где есть неудовлетворенный спрос». Кроме того, Мутко отметил, что если в регионах, где существенно выросли цены, прекратить действие программы льготной ипотеки, то застройщики сами начнут снижать цены. Однако напомним, «гладко бывает на бумаге». Там, где «светит» бюджетными деньгами, всегда появляются, так сказать, рыночные обстоятельства, причем уже на этапе еще только замысла.

Так, ИА REGNUM сообщало на днях, что в конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года. Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область. Также на днях журналисты телеканала «Вести-Воронеж» сообщали, что в Воронежской области, как и по всей России, подорожал металл. Особенно пострадали строители. Кто-то, отмечают журналисты, сможет переложить убытки на покупателей, как, например, застройщики, а кто-то нет. Это те, кто работает по госконтрактам с заранее утверждённой сметой. Воронежцы, собравшиеся купить материал для работ в частном доме или на даче, тоже теперь заплатят гораздо больше. Стоимость квартир в новостройках региона в 2020 году выросла на 19,7%. Теперь стоимость «квадрата» на первичном рынке — 57 тыс. рублей. Это значит, что однушку площадью 40 квадратных метров можно купить за 2,3 млн рублей, хотя год назад — за 1,8 миллиона.

Сдержать цены на жилье в России можно только за счет баланса спроса и предложения на рынке, заявлял на днях в эфире РБК генеральный директор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко, подчеркивающий, что сегодня в ряде регионов России предложения на рынке жилья просто не хватает. С инициативой сохранить льготную ипотеку только в отдельных регионах с низкими объемами ввода жилья выступала в ходе своей пресс-конференции и глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. По ее словам, ипотека под 6,5% вылилась в повышение цен на жилье, которое к январю съело весь эффект от снижения ставки, поэтому ее необходимо постепенно сворачивать. Однако каким образом, наименее безболезненно для бюджета и кошельков ипотечников, в отсутствии высокой конкуренции на строительном рынке, как и в среде производителей стройматериалов, особенно металлопродукции, получится сдержать рост цен на жилье в той же попытке выравнивания спроса и предложения — не совсем понятно. Судя по всему, даже строительство индивидуального жилья может столкнуться с проблемами, если бизнес будет ориентирован больше на мировой рынок, а не на внутренний.

Источник
 
/ Мнение автора может не совпадать с позицией редакции /